최근 부동산 투자기(feat.전주 감나무골)

 

 

안녕하세요?

 

 

 

봄날이네요. 입맛은 없지만 기분은 좋아지는 계절이네요.

근데 또 다시 생각해보니 미세먼지에 코로나에 ㅠㅠ. 얼른 좀 좋아졌으면 좋겠습니다.

 

 

 

전주에서 제일 핫한 재개발 구역을 꼽자면 감나무골을 언급하지 않을 수 없는데요, 

얼마 전에 감나무골 재개발 구역안의 물건을 “투자용”으로 하나 매수했습니다.

현재 감나무골 물건의 매도/매수 분위기는 작년 11월 이후 뜨거웠던 

전주 분양권 시장 분위기를 넘어서는 “극”매도자 우위 분위기입니다.

일단 45평 조합원 물건 같은 경우엔, 원래 물건도 몇 개 없고, 또 잘 나오지도 않고

근처 부동산 사무실 매수자 리스트엔 십수명의 이름이 올라있으며,

물건이 나오면 순번으로 연락하는 모양새인데, 금새 나가버리는 상황입니다.

그러고보니, 실입주로 손바꿈이 끝난 33평도 물건 없기는 마찬가지네요.

 

 

 

제가 여기서 "투자용"이라는 워딩에 왜 인용부호를 달았냐면요,

부동산 투자를 “전주”라는 60만 도시 안으로 국한해 고려한다면,

지금까지 다들 짭짤하게 재미 보셨던 소위 “분양권”투자는

전주에선 개인적으로, 이제 어깨를 넘어갔다는 판단이 들었습니다.

그렇지만, 그렇다고 해서 부동산 투자에 관심을 접을 수가 없는 게,

다들 아시는 것처럼, 돈은 항상 투자처를 쫒아 돌아다니기 마련이고

이미 자본소득이나 투자소득이 근로소득을 초라하게 보이게 만드는 시대에,

끊임없는 공부와 열정, 노력으로 평생 지속적으로 투자를 해야 함은 이시대가

우리에게 요구하고 있는 시대정신이라는 생각이 들어서입니다.

 

 

 

각설하고, 분양권이 끝물이라면 괜찮은 다음 투자 대상은 무엇이냐?

토지도 있겠고, 상가도 있고, 건물도 있고, 또 달러, 금, 주식이나 선물도 있겠지만

저는 고심 끝에 재개발, 재건축으로 눈을 돌렸습니다.

현재 전주에도 복수의 곳에서 재개발, 재건축이 나름 활발히 진행되고 있습니다.

그 중에서도 리스크와 투자수익률의 최적조합점이 서신동 일대 감나무골이라고 결론내렸고, 

과감한 결정으로 조합원이 소유하고 있는 물건(45평 1차 신청분)을 매수 했습니다.

 

 

 

여기서 감나무골 재개발 사업에 대해서 잠시 살펴보면,

 

 

 

 

감나무골은 전주시 완산구 서신동 40-4번지 일원으로 면적이 11만8,444㎡인 대규모 사업장입니다. 

건폐율 22.45%, 용적률 207.06%를 적용해 지하3~지상20층 높이로 아파트 1,986세대(임대 170세대 포함)와 부대복리시설 등을 건설할 예정입니다. 상당한 단지 규모입니다.

 

 

 

면적별로는 △34㎡ 170세대(임대) △59㎡A 93세대 △59㎡B 131세대 △73㎡A 125세대 △73㎡B 176세대 △73㎡C 94세대 △84㎡A 717세대 △84㎡B 188세대 △84㎡C 10세대 △84㎡D 42세대 △120㎡ 235세대 등이 지어집니다. 조합원 분양분은 564세대로 계획됐으며, 보류지와 임대주택 등을 제외한 1,246세대는 일반분양합니다.

 

 

 

관리처분계획인가는 이미 났으며, 기존건축물은 오는 9월부터 11월까지 3개월간 철거를 진행할 예정입니다. 그리고 지난해 11월 추정비례율 135% 수준의 관리처분계획안을 총회에서 통과시킨 바 있습니다. 일반 분양은 내년 추석 후로 예상이 됩니다. 시공은 포스코(1,2단지)와 한라건설(3단지)이 컨소시엄으로 진행할 예정입니다.

 

 

 

현재 감나무골 일대 감평가는 주택은 평당 250만원, 토지는 평당 190만원 정도이며

비례율은 135%이나, 순조로운 사업진행으로 150%를 무난히 예상하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

조분가는 25평 1억8500, 29평 2억 2천, 33평 2억 6천, 45평 3억 6천입니다.

 

 

 

조합원만에게만 돌아가는 혜택을 살펴보면,

 

 

아직 일분가가 확실히 정해지진 않았지만

일단은 저렴한 분양가가 가장 큰 혜택(대략 7천만원 가량 저렴)이라고 여겨지구요

발코니 확장 및 최고급 섀시 무상 제공(대략 3천만원 상당)

TV 세탁기 에어컨 가스오븐렌지 식기세척기 전기쿡탑 등 무상제공(대략 1천만원 상당)

이주비 대출 및 중도금 무이자(1천만원 상당), 이사비 지원(1인당 200만원)

그리고 로얄층 우선 배정으로 인한 프리미엄 형성 등등

금액적으로만 봐도 대략 1억 3천만원 이상의 혜택이 있습니다.

또한 시공사가 포스코와 한라건설이라는 점도 참 좋네요.

전주 사람들 포스코 사랑은 뭐 말하자면 입이 아픕니다.

 

방금 말씀드린 부분은 내부적 이익이라고 볼 수 있겠구요

 

 

 

이제 외부적인 긍정요소를 말씀드리자면

 

 

잘 아시겠지만, 서신동은 완산구에서 주거와 상업의 중심에 해당하는 입지를 유지해오고 있고

백화점, 이마트, 고속터미널등이 무척 가깝게 위치해 있어, 감나무골에 대단지 신축 아파트가

들어선다면, 길건너 바구멀과 함께 시너지를 발휘해 그 입지는 더욱 공고해지리라 봅니다.

또, 서신동 일대 거주하시는 분들중에선 익숙하고, 편하고, 좋은 서신동 안 떠나고

싶으신 분들 많아서, 입주시에 특히 대형평수가 있는 신규 단지로 옮기시려는 분들 많습니다.

 

그리고 저는 전주에선 서신동 일대를 최고의 교육/학습환경을 가진 곳으로 평가하고 있습니다.

감나무골엔 서신중이 근접해 있으며, 바구멀에는 서신초, 한일고가 있습니다.

제가 알기론 바구멀에서 초등교육 하고, 중등교육을 위해

감나무골로 넘어오실려고 하시는 분들이 꽤 계신걸로 알고 있습니다.

그리고 예전부터, 중화산동과 서신동 지역은 전주에서 이미 입지를 확고하게

다진 유수의 학원들이 지속적으로 운영되고 있습니다.

신도시 형성시 가장 먼저, 같이 형성되는 것이 학원가인데요

간판만 학원이라고 걸었다해서 다 같은 학원이 아닙니다.

그래서 보통 신도시 학원들도 한바퀴 돌면 쭉정이들은 다 빠지게 마련입니다.

현재의 혁신도시를 보시면 충분히 이해가 가실겁니다.

저 개인적으로는 이런 점도 주거지역을 선택하는데 큰 고려사항이라고 생각합니다.

 

또한 5분 내지 10분 거리엔 많은 수의 준수한 식당들과 카페, 그리고 맥주집들이 즐비합니다.

이 점 또한 감나무골이 가지고 있는 입지적 장점이라고 봅니다. 너무 좋죠. ^^

그리고 현재 전주 신축 아파트 가격의 가파른 오름세 역시

감나무골엔 호재로 작용하고 있다고 봅니다. 이른바 전주 신축 3대장으로 불리는

혁신 대방, 효천 대방- 즉, 쌍대방과 에코 포레나, 14블럭 등 대형 평수 현 매매가를 살펴보면

감나무골 준공이 예상되는 시기엔 “45평” 대형 평수 가격이 얼마까지 오를지는 쉽게 짐작 가능합니다.

사견이지만, 단지내 대형이 잘 나가야, 국평도 따라가고, 국평이 밀어주면, 대형은 더 오릅니다. ^^

 

여기서 하락론자들의 전형적인 클리쉐는 인구감소, 경기침체 등등 이겠지만,

내년부터 전주시 아파트 전체적 공급이 급감한다는 점, 그 와중에 대형평수야 말로 몇 안된다는 점, 

그리고 대형 평수에 대한 사람들의 인식변화와 선호현상, 가파른 물가상승과 인건비, 자재비 상승, 

그리고 위에 언급한 상황과는 대조적인 저금리 기조 등등을 잘 생각해보신다면 그닥 설득력이 없는, 

진부한 주장이라는 점을 아실 수 있을겁니다.

 

항상 부동산 투자는 자기 입장, 자기 경험, 자기 생각만으로 행해서는 안된다고 생각합니다.

근래 어떤 분이 “내 아파트 직주근접이라서 입지가 좋고 투자가치가 있어.”라는 표현을 하시길래, 

무슨 이야긴지 좀 더 물어봤더니, 본인 직장이 현재 살고 있는 아파트와 가까워서 좋다는 말이더라구요. 

허허～ 웃음만 나왔습니다.

 

글을 다시 읽어보니 횡설수설이 많습니다. ㅠ

글솜씨가 부족해 이야기하고 싶은걸 제대로 전달 못하니 부끄럽네요.

"분양권 투자가 어렵다면, 다른 투자 대안도 많이 있다.” 정도로

귀엽게 봐주셨으면 합니다. ^^

 

 

 

투자는 그것에 대한 학습도, 판단도, 그리고 결과도 전적으로 자기 책임인,

인간만의 고도의 정신행위라는 점에서 더욱 매력적이고 짜릿한 것 같습니다.

모든 투자가 성공할 순 없겠지만, 이만큼 중독성 있는 것도 없는거 같습니다.

부디 모든 분들 성투하셔서 얼른 경제적 자유를 누리시길 바라구요.

 

코로나 조심하세용 ^^